Thị trường địa ốc hiện vẫn chưa có dấu hiệu gì sẽ hồi phục sớm. Căn nhà của một cặp vợ chồng là tài sản lớn nhất mà hai người cùng chung nhau làm chủ, với hầu hết các cặp vợ chồng ở nước này.

Nhưng chẳng may, cơm không lành canh không ngọt dẫn tới ly dị, phân chia tài sản gồm căn nhà là cái nhức đầu, khi trị giá căn nhà lại thấp hơn số tiền đang nợ. Bỏ thì thương, vương thì tội. Liệu cả hai nên “ly dị cứ tiếp tục ly dị” còn căn nhà cứ để đó chịu trách nhiệm chung?

Bán thì không nổi (phải bù thêm tiền mới đủ trả nợ), giữ thì ai gánh tiền trả hàng tháng?

Kinh tế suy thoái cũng như khi thị trường địa ốc đổ dốc là nguyên nhân của rất nhiều vụ ly dị. Vợ chồng gấu ó nhau về tiền bạc dễ làm người ta nổi cáu, không kềm nổi tự ái.

Theo thống kê của Dự Án Nghiên Cứu Hôn Nhân Toàn Quốc NMP (National Marriage Project), năm ngoái, số vụ ly dị ở Hoa Kỳ giảm 4% sau khi đã tăng 7% hồi năm 2007 (tức năm thị trường địa ốc bắt đầu khủng hoảng mạnh). Tuy tỉ lệ ly dị giảm có thể làm những người cổ võ xây dựng gia đình hoan hô hết mình, nhưng giám đốc MNP, Bradford Wilcox, lại nghi ngờ lý do giảm ly dị có một nguyên nhân khác.

“Các cặp vợ chồng (ly dị) làm chủ chung một căn nhà có giá trị bị mất (vì thị trường tuột dốc) có thể chờ cho thị trường hồi phục mới tính chuyện phân chia.” Wilcox nói với tạp chí tài chính SmartMoney.

Với số đông, căn nhà và tiền để dành hưu dưỡng trong quỹ 401K là các tài sản lớn nhất đời của họ. Thời gian này, trị giá nhà trung bình đã giảm mất 18% so với một năm trước. Ðúng hơn, theo tổ chức nghiên cứu thị trường Moody's Econonmics, khoảng hơn 31% các căn nhà cả nước hiện nay có giá trị thấp hơn số tiền chủ nhà đang nợ.

Nếu một cặp vợ chồng ly dị, cả hai vẫn phải cùng chịu trách nhiệm mỗi người một nửa về món tiền vay khi mua căn nhà.

“Trước đây khi ly dị, người ta tranh nhau lấy căn nhà vì không muốn mất ổn định đời sống cũng như sự thích nghi thoải mái của con cái. Bà Fadi Baradihi, chủ tịch Viện Phân Tích Tài Chính Ly Dị (Institute for Divorce Financial Analysis) phát biểu. “Bây giờ không vậy nữa. Ai cũng muốn bỏ chạy khỏi căn nhà.”

Tuy nhiên, khi căn nhà có giá trị tuột xuống bên dưới trị giá trên thị trường, bỏ chạy không phải dễ. Nó đẻ ra nhiều hệ quả xấu về mặt tài chính nếu nhất định bỏ chạy.

Khi tính toán để quyết định giữa việc ráng giữ lại căn nhà hay bán (cho dù trị giá căn nhà còn cao hơn trị giá thị trường), người nào quyết định giữ nó, chưa chắc đã hội đủ điều kiện để tái tài trợ món nợ, tức vay một món nợ khác mình tự đứng tên vay, trả lại món nợ cũ có 2 người đứng tên vay.

Chỉ có một đầu lương, có thể không đủ lợi tức để vay. Nhất là trong tình hình thị trường hiện nay, khi trị giá căn nhà xuống thấp hơn trị giá của nó trên thị trường, gần như không thể vay được tiền. Hoặc là phải bơm vào căn nhà một số tiền rất lớn.

Theo giới luật gia, người nào (bất kể là chồng hay vợ) muốn giữ lại căn nhà, cách duy nhất là phải tái tài trợ món nợ. Có như vậy, người kia, người không còn tiếp tục ở trong căn nhà mới thoát trách nhiệm pháp lý, tức là đồng trách nhiệm trả nợ.

Nếu không, người nào ở lại căn nhà mà trả trễ số tiền hàng tháng, hoặc ỳ ra không trả nợ, người kia vẫn bị dính điểm xấu tín dụng, cho dù không còn được chia phần trị giá tài sản (equity).

 Chờ ngày nắng lên

 Với tình thế không thuận lợi tài chính, nhiều cặp vợ chồng ly dị khôn ngoan đã ráng nhịn và thỏa hiệp với nhau, cùng tiếp tục làm chủ căn nhà, chờ cho thị trường hồi phục rồi hãy bán. Hoặc đợi thêm vài năm nữa, chờ cho con cái lớn cả, chúng lên đại học rồi mới bán.

Dĩ nhiên, người ở lại khó tái tài trợ đã đành, người ra đi cũng khá khó khi muốn vay một món nợ khác cho mình nếu muốn mua nhà khác. Người này còn bị cột một chân một tay trong căn nhà đang chia trách nhiệm làm chủ với người vợ hay chồng cũ.

 Cho thuê

 “Chúng tôi còn thấy nhiều người cho thuê căn nhà để họ có thêm thời gian, chờ cho thị trường địa ốc lên trở lại.” Baradihi cho hay.

Trong cách dàn xếp này, cả hai người đều dọn ra, cho thuê, tiền thu được dùng để trả nợ cho căn nhà. Ðó là chưa kể, trong nhiều trường hợp, tiền thuê nhà bên ngoài còn rẻ hơn là tiền trả nợ ngân hàng cho căn nhà mình mua.

Có điều, một trong hai người, cũng đều gặp khó khăn nếu quyết định đi mua nhà vì khó hội đủ điều kiện vay nợ khi chỉ có một lợi tức và còn chịu trách nhiệm trả nợ cho một căn nhà.

Nếu cả hai tiếp tục như đối tác kinh doanh (business partner), họ có thể đạt lợi ích tài chính về sau cho cả hai.

 Bán nhà dưới món nợ

 Nếu cả hai không muốn dây dưa tiền bạc với nhau (tương lai bất định, không tin cậy nổi nhau v.v...) cách giản dị là cùng thỏa thuận xin với ngân hàng chủ nợ cho mình bán căn nhà dưới món nợ.

Cả hai sẽ bị điểm xấu trên bản tiểu sử tín dụng của họ và số tiền cùng nhau đầu tư vào căn nhà bị mất sạch.